Le recenti crisi di natura finanziaria e il conseguente razionamento del credito, associate al rallentamento macroeconomico in atto, hanno costretto, dopo 9 anni di crescita ininterrotta, il mercato immobiliare italiano a ripiegare. Si tratta di una flessione al momento limitata ai volumi delle compravendite nelle principali città che, tuttavia, minaccia di estendersi anche alle quotazioni, se dovesse perdurare la debolezza che caratterizza buona parte della domanda.

Le aspettative di flessione diffusesi, peraltro scarsamente supportate dai fondamentali economici, hanno determinato un ulteriore innalzamento dei tempi medi di vendita (arrivati a superare i 5 mesi per le abitazioni usate) e dello sconto praticato in sede di trattativa (attestatosi per il residenziale all’11,6%), ritornati entrambi sui livelli che avevano preceduto l’avvio dell’attuale fase espansiva.

Dopo i continui aumenti degli anni scorsi, il 2007 si è chiuso con una flessione delle transazioni di case stimabile in almeno il 3,3%, ma con punte ben superiori al 10% nei grandi centri urbani. Come già avvenuto in passato, anche in questa circostanza sono i mercati di punta ad anticipare le tendenze.

In un contesto di domanda debole i prezzi delle case continuano, tuttavia, a dimostrare eccellente solidità, mettendo a segno un incremento quantificabile nel 2% su base semestrale e del 5,1% sull’intero 2007. Dal punto di vista dei valori il settore immobiliare sembra, dunque, proseguire nel canale discendente inaugurato nel corso del 2004. Il rallentamento risulta evidente, al di là della stagionalità, dall’evoluzione delle variazioni dei prezzi delle principali tipologie immobiliari, ma accredita più l’immagine di atterraggio morbido che non lo scoppio da bolla speculativa.
Le prospettive per il 2008 sono di ulteriore contrazione dell’attività transattiva, che tornerà verosimilmente sotto la soglia delle 800 mila unità compravendute, e di stabilizzazione delle quotazioni. Se a livello medio italiano è possibile prevedere una crescita dei prezzi nell’ordine del 2,5-3%, non si possono escludere flessioni puntuali in corrispondenza delle aree urbane di maggiori dimensioni. L’entità di eventuali flessioni continuerà a dipendere più dalla reazione della domanda a shock esogeni di natura finanziaria che non dall’effettivo deterioramento delle determinanti macroeconomiche che orientano l’andamento del mercato.

Le previsioni degli operatori subiscono un netto peggioramento nel corso degli ultimi mesi e sono prevalentemente orientate ad una flessione sia sul fronte delle quantità che dei valori di compravendita. Si tratta dell’indicazione più pessimistica dagli inizi del ciclo espansivo e per la prima volta prevalgono le indicazioni di calo rispetto a quelle di stabilità. Ciò che si prevede per il 2008 è la diminuzione delle quantità scambiate nell’ordine del 5-7% con riduzione ulteriore del 10% per le grandi città, a prezzi stabili in termini nominali.

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia del Territorio.