IMMOBILIARE TURISTICO NEL PRIMO SEMESTRE 2007

Trend positivo nel primo semestre 2007: salgono i numeri degli immobili messi in vendita (+4,7%), in aumento i prezzi dello + 0,5% nell’urbano e nel turistico +2,8%, mentre diminuiscono le transazioni portate a termine.

E’ quanto emerge da un campione rappresentativo di 40 località nell’ambito del Report semestrale Fiaip sul mercato immobiliare.
Per quanto riguarda il mercato turistico, la campionatura è stata effettuata nelle seguenti 20 rinomate località di vacanza, una per ciascuna regione: Amalfi, Cefalù, Courmayeur, Desenzano sul Garda, Forte dei Marmi, Lido di Jesolo, Lignano Sabbiadoro, Madonna di Campiglio, Montesilvano, Policoro, Porto Rotondo, Rimini, Sabaudia, San Benedetto del Tronto, Santa Margherita Ligure, Sestriere, Termoli, Todi, Tropea e Vieste.

Il mercato turistico

Nella classifica delle località di vacanza dalle quotazioni di compravendita più elevate svettano i rinomati centri montani di Courmayeur e Madonna di Campiglio, nei quali i prezzi degli immobili nuovi o di pregio oscillano tra gli 8.000 e i 10.000 euro al metro quadro, seguiti da quelli balneari di Forte dei Marmi, Porto Rotondo e Santa Margherita Ligure, in cui i valori medi per la stessa tipologia di abitazioni sono rispettivamente di 9.500, 9.000 e 8.900 euro.

La serie storica dei valori di compravendita monitorati dall’Osservatorio Immobiliare Fiaip a partire dal primo semestre del 2004 rivela una crescita più o meno costante nel tempo, più marcata per le abitazioni definite centrali (33%), un po’ meno consistente per quelle di pregio o nuove (18,5%). Analogamente a quanto rilevato per il mercato urbano, anche per quello turistico i delegati Fiaip interpellati per ciascuna località campione hanno segnalato un incremento nel numero di immobili offerti in vendita del 4,7%, con una parallela diminuzione nel numero di transazioni concluse, sebbene l’entità della flessione sia più ridotta che nelle città capoluogo di regione (-0,3%).
I tempi medi di vendita e il divario percentuale tra il prezzo richiesto e quello effettivo non si differenziano molto da quelli rilevati nel settore urbano, mentre la situazione dei mutui è piuttosto diversa, essendo questi ultimi richiesti assai meno frequentemente (nel 37,8% delle compravendite) e di importo e durata inferiore (63,1% del costo totale e 16,1 anni), mentre il tipo di tasso prevalente rimane quello fisso.

Relativamente alle dimensioni delle abitazioni richieste, più di metà sono piccole unità inferiori ai 60 metri quadrati, il 40% circa di medie dimensioni e solo il rimanente 10% presenta superfici superiori ai 120 metri quadrati.
La percentuale di acquirenti dell’Unione Europea è superiore a quella rilevata per il mercato urbano (15%), mentre più ridotta risulta la presenza di acquirenti extracomunitari (4,4%). Infine, secondo gli Indici di tendenza di mercato le tendenze previsionali sull’andamento dei prezzi di compravendita nel secondo semestre 2007, anch’esse costruite sulla base di un modello econometrico analogo a quello cui si è fatto precedentemente riferimento, vedono una lieve tendenza ad una lieve flessione anche nel mercato immobiliare turistico delle seconde case, sebbene più ridimensionata rispetto a quella relativa al settore urbano (-1,2%). Fanno eccezione 8 delle 20 località analizzate, in particolare i centri montani di Sestriere e Courmayeur, seguiti dalle stazioni balneari di San Benedetto del Tronto, Rimini, Cefalù, Jesolo e Vieste e dalla cittadina di Todi.

Il mercato delle seconde case riprende slancio, stabile ma con lievi segnali di ripresa.

Il mercato turistico per le case vacanza ha fatto registrare, nell’ultimo anno, tendenze in rialzo, anche se la domanda diventa sempre più selettiva. La variazione percentuale dei prezzi è leggermente superiore a quella del 2006, anche se i tempi medi di vendita si allungano.

La tipologia più richiesta si conferma il bilocale, meglio se prossimo a impianti attrezzati, dotato di giardino, terrazzo e posto auto. Il mercato turistico si conferma trainato dalle località di pregio, rivelatisi negli ultimi anni sempre più un’opportunità per pochi eletti. In molti casi, infatti, si sono verificate significative compravendite da parte di investitori provenienti dall’estero (soprattutto Europa dell’Est), disposti a spendere cifre superiori anche del 30-40% rispetto ai prezzi medi massimi di mercato ma per immobili con caratteristiche uniche.

L’investimento sul mercato delle seconde case viene ad essere spesso stimolato da alcuni aspetti fondamentali, quali la vicinanza logistica e geografica con il luogo di residenza (in modo da gestire al meglio gli affitti) e la possibilità di sfruttare la seconda casa per tutta la durata dell’anno (specialmente nei periodi pasquali e natalizi). La qualità continua ad essere fondamentale, con particolare interesse per le località con buone infrastrutture o prossime a zone di pregio. Rispetto al passato, vi è inoltre maggiore attenzione è maggiormente attrezzata l’attenzione di iniziative culturali, ricreative e socialmente coinvolgenti; attributi questi che costituiscono fattori di valorizzazione immobiliare significativi. Dopo il rallentamento della crescita registrato negli ultimi 2/3 anni, i prezzi, sia per le località di montagna che per quelle marine, hanno fatto registrare un andamento espansivo lievemente superiore rispetto a quello dell’anno precedente. Se nel 2006, infatti, le variazioni percentuali positive erano state del 5,3% per il mare e del 4,2% per la montagna, quest’anno gli incrementi sono stati, rispettivamente, del 5,4% e del 4,5%.
Per il secondo anno consecutivo, dunque, l’accelerazione dei prezzi delle località marine è risultata superiore a quella delle località montane, in controtendenza con quanto registrato nel biennio precedente, ma in linea con quanto accaduto nei primi anni del decennio in corso.

Per quanto riguarda le località di montagna, si osserva come, dietro alle già citate Cortina d’Ampezzo e Madonna di Campiglio, si posizionino ben 3 località della Valle d’Aosta: Courmayeur (3^), Cervinia (7^) e Gressoney L.T. (10^), più le piemontesi Sestriere (4^) e Bardonecchia (9^). Buono il balzo in avanti della stessa Cervinia e di Ortisei, in grado, entrambe, di scalare ben 3 posizioni nella classifica delle dieci località di montagna più costose. In calo, invece, Corvara (dal 4° al 5° posto) e Madesimo (dal 6° all’8° posto).